O Condomínio Edilício

1. O CONDOMÍNIO EDILÍCIO

1.1 Evolução histórica

1.1.1 Concepção romana do condomínio

1.1.2 Concepção germânica do condomínio

1.1.3 Concepção no Direito Brasileiro

1.2 Natureza jurídica

1.3 Personalidade jurídica do condomínio edilício

2. DIREITOS E DEVERES DOS CONDÔMINOS

2.1 Direitos dos condôminos

2.2 Deveres dos condôminos

3. A ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO

3.1 A Assembleia Geral

3.1.1 Definição

3.1.1.1 Convocação

3.1.1.2 Participação

3.1.1.3 Quorum

3.1.1.4 Decisões

3.1.2 A Ata da Assembleia

3.2 A convenção de condomínio

3.3 O Regimento Interno do condomínio

3.4 O Síndico

3.4.1 Mandato e remuneração

3.4.2 Previdência Social

3.4.3 Declaratória que visa anular assembleia extraordinária que destituiu a síndica

3.4.4 Responsabilidade do síndico, na qualidade de representante e administrador do condomínio, de prestar contas de sua gestão

3.4.5 Contribuição previdenciária quanto ao síndico

3.4.6 Críticas a administração de ex-síndico não configura ofensa à honra

3.4.7 Procuração que não foi assinada pelo síndico

3.4.8 A cobrança de despesas ordinárias, relativas à manutenção do edifício, independe de aprovação prévia em assembleia geral do condomínio

3.4.9 Violação de domicílio e de privacidade - dano moral

3.4.10 Enunciado nº 111 dos juizados especiais cíveis do brasil - FONAJE

3.4.11 Síndica contratou empresa para realizar pintura da fachada do condomínio sem autorização prévia da obra pela Assembleia Geral

3.4.12 Síndico destituição inobservância do quorum mínimo previsto na convenção condominial

3.4.13 Danos morais - cobranças supostamente vexatórias praticadas por síndico de condomínio

3.4.14 Condomínio Síndico que não presta contas de sua gestão - Perícia

3.5 Prática Processual

3.5.1 Ação de anulação de assembleia geral - Ação ordinária - Petição inicial

3.5.2 Anulação de assembleia geral extraordinária - Petição inicial

3.5.3 Condomínio - Ação de Anulação - Assembleia Geral Extraordinária

3.5.4 Ação condenatória de obrigação de fazer – Petição inicial

3.5.5 Ação cominatória - Petição inicial

3.5.6 Condomínio  -  Convenção

3.5.6.1 Modelo de Convenção I

3.5.6.2 Modelo de Convenção II

3.5.7 Condomínio - Regulamento Interno

3.5.8 Assessoria de administração de prédio

3.5.9 Ata de assembleia geral de condomínio

3.5.10 Carta de convocação para assembleia pelo síndico

3.5.11 Edital de convocação para assembleia pelo síndico

3.5.12 Edital de convocação de assembleia, por condôminos

3.5.13 Carta de convocação de assembleia, por condôminos

3.5.14 Imposição de multa

3.5.15 Minuta de contrato de empreitada em condomínio

3.5.16 Recurso contra a imposição da multa

3.5.17 Regulamento interno de condomínio

3.5.18 Contrato de locação de condomínio

3.5.19 Contrato de locação residencial para temporada

3.5.20 Condomínio requer chamamento ao processo de escritório de contabilidade, responsável por suas despesas

3.5.21 Memorial - alegações finais – prestação de contas

3.5.22 Ação de prestação de contas cumulada com pedido de depósito em face de administradora de condomínio

4. FRAÇÃO IDEAL NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

5. AS CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

5.1 As despesas ordinárias e extraordinárias

5.2 O seguro

5.2.1 Resolução SUSEP nº 218/2010 - critérios para a estruturação do seguro obrigatório de condomínio

5.2.2 Vendaval. deslocamento de telhas que acarretou prejuízo em apartamento do condomínio - dever de indenização

5.2.3 Reparação de danos materiais e morais. seguro de condomínio - alagamento de apartamento

5.2.4 Responsabilidade civil - furto no interior de garagem de condomínio - contrato de seguro para garantir guarda de bens

5.2.5 Contrato de seguro com condomínio residencial. furto de notebook de apartamento

5.3 O fundo de reserva

5.4 Da prescrição das contribuições condominiais

5.5 Da prescrição trienal

5.6 Da prescrição quinquenal

5.7 Prazo geral de 10 anos conforme art. 205 do CC

6. A EXIGIBILIDADE DAS DESPESAS CONDOMINIAIS

7 A RESPONSABILIDADE PELAS CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS NO CONDOMÍNIO EDILÍCIO

7.1 Responsabilidade do proprietário pelas cotas condominiais

7.2 Responsabilidade do locatário pelas cotas condominiais

7.2.1 Participação do Locatário na Assembleia Geral

7.3 Responsabilidade do promitente comprador

7.4 Responsabilidade do usufrutuário

7.5 Responsabilidade do herdeiro ou do legatário

7.5.1 Ação de cobrança foi interposta em razão de atraso de débitos condominiais de imóveis - herdeiro que é possuidor do imóvel é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de cobrança

7.5.2 Despesas de condomínio - Ação de cobrança - Legatários - Ilegitimidade de parte passiva - Partilha não homologada - Legitimidade do espólio

7.5.3 Condomínio ação de cobrança de despesas condominiais legitimidade passiva dos compromissários-compradores

7.6 Cobrança de cotas condominiais

7.6.1 Ao condômino inadimplente compete demonstrar a ilegalidade da cobrança, não podendo se valer da falta de comprovação da origem do débito para dele se exonerar

7.6.2 Condomínio réu que efetuou o corte do fornecimento de água aos condôminos inadimplentes, autorizado por Assembleia Geral

7.6.3 Ação de cobrança – taxas condominiais – obrigação propter rem – contrato de promessa de compra e venda da unidade – legitimidade passiva do proprietário, prevalência do interesse do condomínio

7.6.4 A natureza "propter rem" das despesas condominiais acarreta ao banco arrematante e proprietário do imóvel o ônus de suportar as despesas condominiais

7.6.5 Ação anulatória. Despesas condominiais. Depósito de valores. Impossibilidade

7.6.6 As despesas condominiais por sua natureza 'propter rem', gozam de privilégio especial de preferência frente ao crédito hipotecário

7.6.7 Despesas condominiais – cobrança – dívida constituída antes da alienação da unidade autônoma – irrelevância

7.6.8 Despesas de condomínio – cobrança – responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais – compromissário comprador

7.6.9 Civil – despesas condominiais – CEF – responsabilidade pelo débito – multa

7.6.10 Taxa condominial - cobrança - adjudicação em execução extrajudicial - aquisição derivada

7.7 O Protesto

7.7.1 Inadmissibilidade de protesto por não se tratar o boleto bancário de título executivo extrajudicial

7.7.2 Ato ilícito. Protesto. Condomínio. Taxa extraordinária cobrada ao inquilino. Dano moral. Majoração do quantum indenizatório

7.7.3 Mora já constituída. Não necessidade de notificação, protesto ou interpelação

7.8 Obrigações propter rem

7.9 A Restrição do Uso das Coisas Comuns

7.9.1 Direito de uso do salão de festas do condomínio obstado ao condômino inadimplente

7.9.2 Restrição a direito de condômino – cobrança indevida vexatória de taxa condominial – dano moral configurado – critérios de fixação da indenização

7.9.3 Restrição do condômino inadimplente a frequentar área de lazer e demais dependências do condomínio - Advertência de acordo com assembleia — Exercício regular de direito - Danos morais — Inocorrência

7.9.4 Restrição de uso do salão de festas em virtude da inadimplência do condômino - direitos e deveres estabelecidos nas normas internas - legalidade

7.9.5 A inadimplência do condômino em relação ao pagamento das taxas condominiais não pode obstar o uso, gozo e usufruto das áreas comuns do edifício

7.10 Multa

7.10.1 Condômina multada em decorrência da existência de vazamento no seu imóvel

7.10.2 Comportamento antissocial do filho de condômino - Aplicação da multa pelo síndico

7.10.3 Uso anormal da propriedade - produção de ruídos durante período de repouso noturno - imposição de multa pelo condomínio

7.10.4 Multa – aplicação do Código Civil de 2002, art. 1.336, § 1º

7.10.5 Ação de obrigação de fazer com preceito cominatório c/c cobrança de multa - fechamento parcial da varanda com blindex - multa

7.10.6 Cobrança de cotas condominiais desde o vencimento de cada cota - multa de 2% (art. 1.336, §1º, da Lei 10.406/2003)

7.10.7 Prática Processual

7.10.7.1 Ação cobrança - Condomínio - Petição inicial

7.10.7.2 Ação de Cobrança - Condomínio Contestação

7.10.7.3 Contestação à ação de cobrança de taxas condominiais, sob alegação de ilegitimidade passiva e ausência de responsabilidade

7.10 .7.4 Ação de cobrança de taxas de condomínio em atraso

7.10.7.5 Ação de cobrança  (rito sumário)

7.10.7.5 Contrato de locação - taxa de condomínio - bem imóvel - ação de despejo - ação de cobrança - obrigação - locatário - proprietário

7.10.8 Ação anulatória de assembleia condominial para eleição de síndico, requerendo, outrossim, a entrega do cargo e a prestação de contas

8. PENHORA

8.1 Impenhorabilidade do bem de família

8.1.1 Cota ideal de imóvel em condomínio - bem de família - impenhorabilidade

8.1.2 Despesas de condomínio - penhora - imóvel - bem de família - unidade autônoma pertencente a mais de uma pessoa - possibilidade

8.1.3 Embargos de declaração - Penhorabilidade do bem de família em face de dívidas condominiais

8.1.4 É penhorável a unidade autônoma, ainda que nela resida o condômino devedor, por dívida decorrente de despesa s de condomínio

8.1.5 A impenhorabilidade do bem de família constitui exceção ao princípio da responsabilidade patrimonial, visando assegurar a dignidade da família do devedor

8.2 Penhora

8.2.1 Execução - condomínio horizontal - penhora de unidade autônoma para satisfazer dívida do condomínio - impossibilidade

8.2.2 Execução - embargos de terceiro - penhora - propriedade condominial

8.2.3 Impenhorabilidade do bem de família. Vaga de garagem

8.3 Prática Processual

8.3.1 Embargos à execução condomínio

8.3.2 Ação de execução - desconstituição de penhora

8.3.3 Interposição de embargos de terceiro, ante arresto de bem de propriedade do embargante

9. CNPJ

10. QUESTÕES TRIBUTÁRIAS

10.1 Tratamento tributário dos rendimentos decorrentes de locação de partes comuns de condomínio edilício

10.2 O condomínio residencial devidamente inscrito no CNPJ está obrigado a apresentar a DIPJ?

10.3 São tributáveis os rendimentos recebidos por síndico de condomínio?

10.4 O condomínio edilício deve efetuar a retenção sobre os pagamentos efetuados a empregados?

10.5 Parcelamento - Refis - ingresso - condomínio edilício - admissibilidade

10.6 IR - pessoa física - aluguéis de imóveis - propriedade em condomínio

10.7 Processos administrativos

10.7.1 Os condomínios que remuneram segurados da Previdência Social  são equiparados às empresas para fins de cumprimento das  obrigações previdenciárias

10.7.2 Norma instituída por convenção de condomínio que  proíbe os seus administradores de fornecerem informações  solicitadas pelo fisco

10.7.3 Bens mantidos em condomínio - distribuição do  rendimento e do imposto de renda na fonte sobre rendimentos por ela  gerados

10.7.4 Multa por atraso na entrega da declaração do imposto  de renda retido na fonte

10.8 Contribuição ao PIS - Folha de Pagamento

11. INCORPORADORA

11.1 Sujeitos autorizados em lei a desenvolver incorporação

11.2  Obrigações do incorporador

11.3  Incorporação não registrada e incorporação irregular

11.4 Instituição do condomínio

11.5 Documentação a ser apresentada ao Registro de Imóveis

11.6 Modelo de Instrumento de Instituição de Condomínio a ser apresentado quando não houver registro concomitante da  atribuição/divisão

11.7 Cobrança de despesas condominiais da incorporadora. Compromisso de compra e venda sem prova de quitação

11.8 Cobrança de despesas condominiais por incorporadora - cláusula ambígua - contrato de adesão há de se interpretar a cláusula da forma mais favorável ao aderente

11.9 Comprovando a compromissária compradora de unidade condominial que não detém a sua posse, em virtude de litígio com a incorporadora, não pode ela ser responsabilizada pelo pagamento das despesas condominiais

11.10 Ação de rescisão de contrato de incorporação de edifícios de apartamento no regime de preço de custo

11.11 Construção a preço de custo. condôminos inadimplentes - leilão das frações ideais - restituição dos valores pagos

11.12  Responsabilidade do incorporador pelos danos que possam resultar da inexecução ou da má execução do contrato de incorporação

11.13 Prática Processual

11.13.1 Ação de execução de obrigação de fazer c/c indenizatória de perdas e danos, tendo em visto defeitos em imóveis financiados

11.13.2  Ação civil pública. Petição inicial. Interesses difusos de consumidores. Incorporação imobiliária irregular

12. DANO INFECTO

12.1 Ação de dano infecto cumulada com indenização por danos morais - localização da lixeira coletiva

12.2 Dano infecto em face do convívio em condomínio com um cão da raça pitbull, sob alegação de danos e afronta à convenção condominial

12.3 Ação de dano infecto c/c demolitória, perdas e danos e pedido de antecipação parcial da tutela

12.4 Prática Processual

12.4.1 Ação de dano infecto I

12.4.2 Ação de dano infecto II

13. DANO MORAL

13.1 Indenização por dano moral vítima fatal - Acidente ocorrido durante comemoração de aniversário no salão de festas do Condomínio - quantum

13.2 Divulgação do número das unidades autônomas inadimplentes em mural no condomínio

13.3 Inscrição da unidade do condômino na relação dos inadimplentes, sem razão

13.4 Cobrança vexatória - envio de circulares e de avisos aos demais condôminos acerca dos moradores inadimplentes

13.5 Condomínio tem personalidade jurídica, pode ele sofrer dano moral

13.6 Dano moral - responsabilidade civil do condomínio equiparado a empregador

13.7 Responsabilidade civil. dano moral - recusa à instalação de elevador especial necessário para a locomoção de portador de deficiência na garagem do condomínio

13.8 Multa condominial declarada inexistente – não caracterização de constrangimento – dano moral inexistente

13.9 Direito de vizinhança – infiltrações no apartamento situado no andar inferior – dever de indenizar – responsabilidade aquiliana

13.10  Queda da armação de uma janela

13.11 O condomínio não possui responsabilidade frente aos atos de vandalismo praticados por seus condôminos ou familiares contra terceiros

13.12  Queda de vaso de planta de condomínio edilício

13.13 Prática Processual

13.13.1 Ação de reparação de danos materiais em razão de coisa caída de prédio ( art. 186 c/c art. 938 do CC)

13.13.2 Ação Ordinária de Obrigação de Fazer cumulada com Indenização por Danos Morais e Pedido de Tutela Antecipada

13.13.3 Ação de indenização contra o síndico, ante à ocorrência de danos morais a ex-morador de prédio

14. JUIZADOS ESPECIAIS

14.1  Condomínios podem figurar como demandantes junto aos Juizados Especiais Federais

15. AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA

15.1 Função social da propriedade

15.2 Condomínio. ação demolitória e cominatória. obra edificada em área de uso comum sem autorização do condomínio

15.3 Retirada de telhado e impermeabilização da cobertura do edifício para evitar e prevenir infiltrações no interior do apartamento

15.4  Reversão de obra de alteração de fachada realizada pelos requeridos

15.5 Prática Processual

15.5.1 Ação de nunciação de obra nova - condômino

15.5.2 Ação de nunciação de obra nova cumulada com divisão de condomínio

15.5.3 Cautelar de Produção Antecipada de Provas - Obras Causando Danos

16.  ALTERAÇÃO NOCIVA DO EDIFÍCIO

16.1 Ação contra condomínio, visando a cobertura de terraço de apartamento térreo

16.2 Alteração de fachada - construção civil - área comum - regime interno - proibição - assembleia condominial

17. EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO

17.1 Modelo - Ação de dissolução de condomínio imobiliário

18. Modelo - Ação de despejo, tendo em vista o descumprimento de obrigação contratual de pagamento de taxas condominiais por parte do locatário

19. Modelo - Ação de usucapião ordinária, dentre outros, em face de condômino, havendo justo título e boa-fé

19. USUCAPIÃO

19.1 Usucapião e condomínio

19.2 Usucapião de garagem

19.3 Modelo - Ação de usucapião ordinária, dentre outros, em face de condômino, havendo justo título e boa-fé